编者按：2024年6月17日至19日，由中国旅游饭店业协会主办的第二十一届中国饭店集团化发展大会，在无锡成功举办。来自国际、国内头部和规模饭店管理公司（集团）代表以及行业高管、协会会员到场参会。饭店行业顾问咨询公司、合作企业、旅游院校、知名媒体代表等共同参与。经过严格缜密的数据统计、分析，大会发布了《中国饭店管理公司（集团）2023年度发展报告》及2023年中国饭店集团60强名单。中国旅游协会副会长兼秘书长张润钢先生详细解读了报告内容，亚朵集团创始人兼CEO王海军先生及众多行业领军人物出席大会并做精彩分享。

近一年半以来除了能够看到旅游市场的复苏，消费由热烈趋于理智。同时我们也可以看到在地产红利退散等诸多因素的影响之下，越来越多的酒店挂牌转让的新闻，其中高端酒店交易的新闻更加的频繁。一方面酒店业主通过出售重资产可以盘活公司的资产结构，可以利用出色的现金流解决一些财务问题。另一方面酒店管理方也在不断致力于注重运营能力的提升，对品牌所代表的品质的塑造和维护，从而实现资产的保值增值。

面对新的消费结构和市场需求的变化，酒店业怎样合理利用新的手段来实现“投融建管退”全生命周期，降低风险，提高收益？中信证券董事总经理姜娅、北京首都旅游集团有限责任公司副总经理卢长才、锦江国际酒店管理有限公司首席执行官唐鸣、STR北亚区总监刘博、富力集团副总经理兼资产管理中心常务副总经理祝敏对此做出了精彩的分享，现摘取以上重量级嘉宾在本次发展大会上的发言内容，具体如下：

圆  桌 

消费结构新趋势下的酒店资产运营与管理

主持嘉宾：中信证券董事总经理  姜娅

对话嘉宾：锦江国际酒店管理有限公司首席执行官 唐鸣

北京首都旅游集团有限责任公司副总经理 卢长才

STR北亚区总监   刘博

富力集团副总经理兼资产管理中心常务副总经理    祝敏

姜娅（主持人）：探讨酒店资产运营和管理的话题，其实离不开对这个行业的观察、跟踪、理解，今天嘉宾里面，STR刘博总其实是手握数据，所以在进入到和另外几位嘉宾探讨之前，我们先有请刘博总分享一下她所观察到的这几年酒店行业的变化。

姜娅 中信证券董事总经理

刘博：疫情之后有很多改变，酒店管理公司也在积极应对这种变化。其实疫情期间我们分析的数据就已经显示，大家对连锁酒店的选择是有一个倾向性。疫情结束、复苏之间这一段时间以来对奢华酒店，或者有性格酒店的选择是越来越明显的。

STR北亚区总监   刘博

大家从数据角度上看一下2023年全年表现和进入2024年表现有什么样的变化。

因为我们讨论的是消费结构变化，我们说到对连锁酒店的重视，对于“中年少女”和新退休人群的消费，95后或者60后消费是消费的主力军，对于品牌，对于国潮，对于线上销售等等都是消费结构的变化。

从数据上来看，从酒店级别上到底反映在什么情况。这是2023年平均房价和每间可售房收入指数，蓝色几个圈圈代表了不同酒店级别，从奢华到中端到经济型，五大级别，100以上代表了超过2019年同期，100以下代表低于2019年同期，紫色标明数字的是每间可售房收入的恢复。疫情结束第一年情况来看，暑期之前是积压滞后需求的爆发，在这个时候看到主要级别，每间可售房收入还是有所提升的，特别是奢华、中高端、中端、经济性，这个得益于价格的提升。介于全服务和有限服务之间高端酒店的恢复并不是很理想（去年）。

进入2024年，这是平均房价的净值，可以看到奢华酒店遥遥领先于其他任何一个级别，后面几个级别价格是没有拉开差距。从恢复度来说，平均房价指数是有些下降的，从每间可售房收入来说，不同级别的表现，跟左图有类似之处。因为去年跟2019年，正好RevPAR是100%，入住率低了3%，平均房价涨了3%，平均房价虽然涨3%，但我们跟国际市场比还是有很大差距，因为国际市场增长都是两位数以上。从体感上也是感觉到这样一个形势，在不同酒店级别上虽然有所恢复，但是还是有差距的。

再进一步通过一周7天来看，到底是商旅，还是休闲，他们恢复的程度有什么不一样？左图是2023年全年，右图是截止到2024年5月31日的数据。去年在工作日还是很需要需求的，入住率在周中的时候没能够回到2019年水平，平均房价变化率来说，除了星期三和星期四，其他天数有增加，也就是商旅还是不够的，由于需求的不足，价格就没有自信。进入到2024年我们看到入住率和平均房价的变化，可喜的看到今年周三周四终于有所起色，特别是一线城市有些恢复，但是仍然是缺乏入境带来的收益给我们价格的提升，我们仍然是缺乏大型的会议会展，包括现在会议缩水或者会议入住天数的缩水，都能在右图当中有所体现，所以我们急需要商旅的。

从不同市场来看，标红的几个城市，是这两年当中的佼佼者，不论是去年，还是今年，都出现在第一象限，也就是入住率和平均房价出现双增长的城市，像青岛，成都，重庆，厦门，苏州，这样的城市，他们在流量上和价格上都有一些坚挺，像重庆是走流量的策略，成都就是走价格的策略，价格是偏上的，这是从数据上来看，在新的消费结构，入住人群在发生变化，大家做更精准的选择，包括一些会议也在做目的地选择的时候，不再是倾向于原来的一线城市，也在往下沉市场走。通过过去春节和五一的数据可以看到，一些不起眼的或者酒店业并不是那么发达的城市，像南昌、徐州、泉州这些城市反而在节假日期间能够脱颖而出，就是他们的恢复度脱颖而出，也就是大家的选择也是更加的精准，这是从酒店数据上给各位大咖抛砖引玉一下，我们就此来展开整个运营，其实我们还是存在一些挑战，对于运营产生挑战，对资产管理也有待于我们深挖的话题。

姜娅（主持人）：也就是说酒店运营跟管理从以往红利期，进入到要更加的精细化运营，然后去选择的时代了。

今天这一场讨论的题目，其实从一开始就发现了，既然整个趋势虽然面临压力，其实是有结构性空间的，无论是刘博总展示的区域空间，还是等级的空间，还是消费趋势的空间，下面一个问题就相对比较开放的给到另外三位嘉宾，因为我们是深处一线，无论是做酒店运营管理，还是做投资，可能都多多少少能够感受到这样一个结构性趋势的变化。

我想请教各位，基于刘博总分享行业的大数据，咱们在实际运营过程当中发现的趋势是否一致？是不是有什么差一点？与此同时，我们自己在做战略，在做运营过程当中，您认为什么消费趋势是最重要的或者您最关注的？

卢才长：2023年的时候在管制范围放松之后，突然间，大家都没有反应的好了起来。2023年全年的数据，从我们的角度有高有低，多的有翻倍的，少的也有百分之二三十，最后综合下来也有接近40%的增长，就是说大家在2023年大家都有点猝不及防，各个行业业态，但是这里面能够看到的商业零售会稍微弱一点，但是像酒店基本上是翻番。从酒店来讲，高端奢华也有，经济端也有，从全国的布局来讲，全国五六百个城市都有布局。在这个过程当中整体是翻倍，我们说这是酒管公司。

卢长才 北京首都旅游集团有限责任公司副总经理

去年酒管公司增长实质上远远低于业主公司增长的，不管是从入住率，还是房子单价，这两个指标都在增长，这样一来，持有重资产的在2023年就变得比较舒服一点，也就是说去年年底在做2024年预算的时候，大家还是比较乐观的。回过头来看2024年1-5月份数据，虽然一季度开门红，北京和全国各地都有一个增长的压力。今年2月份是春节，但是叠加1、2月份还是不错，对我们来讲有10%的增长。回过头来看3月份增长只有7%，整个一季度有增长，增长看着还不错，但是4月份同比就已经出现下降了，并且下降的幅度应该有接近9%左右，5月份又有点回升，总体有7%左右，比4月份会好一点，6月份数据还没有，这一点跟上午酒店业数据来看，大致是相同的，不管是入住率，还是每间可售房都是总体往下走，这是站在大的消费领域里出现的情况，商业是更差一点，商业零售对于消费向下拉动的力度更大一点。

整体来讲，我们看到了一些不好的地方。好的地方，上午其实也提到，客人的量还是增加了，接近10%，就是我们付出了很多的努力，我们的员工，我们各种服务是上升的，但是因为客单价下来，整体各方面没有达到预期，这也恰恰是说，有更多的消费人群出来了，这也是下一步要考虑怎么样能够提供更好的服务，让大家愿意消费。目前我们看到的趋势是四五线城市，我们四五线平均客单价是更低的，大家对体验性的东西更加关注，不像原来的到此一游，这也是给我们未来转型带来的一些压力，怎么样让消费者有更多的体验，愿意为更多的体验付出，这是我们下一步要考量的点。

唐鸣：我想刘博总分享的数据跟我们旗下酒店表现的数据还是很吻合的，唯一一点遗憾是在PPT四个象限里面，上海都是在左下角，刚好我们锦江丽笙酒店集团旗下大的酒店主要都是在上海，所以短期内我们酒店经营压力是有的，但是我们是很明确的，从2023年到2024酒店从客房数来说，定的是走出租率的政策，先把量做起来，今年下半年可能会在平均房价上有一些突破。一方面我们看好国家政策的开放，上海作为第一城市，从3、4月份看到国外客户越来越多了，现在以旅游为主，所以平均房价还没有得到很好的提升，下半年如果商务客人回来以后，平均房价会有所提升，这是从客房数上做一些调整。

唐鸣 锦江国际酒店管理有限公司首席执行官

餐饮收入还是更加有压力的，现在酒店更多是把重点放在宴会和外卖的方面，我们会做很多上海大型国际会展活动的外卖，这也是作为酒店内部餐饮的一种补充。对于锦江丽笙酒店来说，在收入端目前看到的压力还是有的，反过来优势从2023-2024年更多是在酒店利润端，尤其是锦江旗下直营店，原来整体架构是比较传统的，所以过去两年我们做了很多市场化的改革，尤其在人员方面做了三定的政策，所以人员的有效率大大提高，总酒店在收入提升不多情况下，酒店的GOP率，NOP都有大大的提升，这是我们过去几年练内功，把人员架构更优化，同时运营效率提高。

去年开始做的是所有上海锦江酒店服务中心的共享，今年我们做了财务的共享，每个酒店基本上财务人员可以减掉50%，原来200多人可以减到100多人，今年下半年会做IT共享和工程共享，通过一系列后台共享和平台搭建，可以大大减少支持团队人数和成本，反过来把更多的成本空间留给一线员工，在服务方面我们还是要大大加强人手，这样对保证服务的同时又能够提高酒店效益。

在管理架构层也大大的精简，我上周去一个传统酒店做复盘，原来他们酒店将近有接近100个人中层干部，现在压缩到了20几个人，大大减少管理层繁重的负担，目前情况在大的趋势相对保守情况下，怎么样还是把酒店内功做好，在有限的收入提升情况下，大幅度的提升我们的利润，这也是我们未来要持续做的事情，我就分享这些。

姜娅（主持人）：对资产的增值也很重要，下面有请祝总。

祝敏：2023年可能整个酒店业都会用一个词，就是让人惊喜的恢复或者以一种令人意外的方式恢复。从业主方来讲，去年得到了比较好的回报。因为我是酒店投资，我们所有的管理都是委托管理的模式，那我们可能更多从数据分析，在座很多同事是在酒店经营，我不知道大家有没有这个想法，去年是最让人不安的一年。让人不安的是，每个酒店或者酒店集团都有固定的业务模式，1月份做年会、做春节，3月份稍微休整一下，4月份广交会，全国各地有做其他的，5、6月份做暑假，9、10月份做会展各方面。但是去年让我从业主方角度觉得不安的是熟悉的那些业务，熟悉的客户不见了，我不知道大家有没有这种感觉。

祝敏 富力集团副总经理兼资产管理中心常务副总经理

我的86家酒店全部都是商务酒店，城市酒店，而且绝大多数在去年快速恢复情况下，Upper Upscale的增长跟2019年是持平的，这个是让我们很不安的，就是那个客源结构发生了很大的变化。去年很兴奋的是携程，因为OTA预订确实很多，但是对于业主方来说或者投资方来说，酒店经营成本加大了，所以房价在上升，入住率好像也在上升，但是我们经营成本上升了，所以去年从投资方或者业主方角度，更加要求管理方对自己的经营做精细化的管理，不要看表面的数据，我们以往比较倾向看年复合增长，平均房价涨多少，只看收入，但是去年正常流转是看不到的，房价涨了10%，照理利润应该是能涨80%，但是去年是涨不到的，我们是有这样一个忧虑，所以我们跟管理方沟通做了一些布局和成本优化，收入结构做一些调整。

今年我们的业绩是不太好，其实是去年见不到那帮客人，今年进一步见不到了，就是整个生意结构可能不是我们熟悉的方式去经营酒店，我们酒店人经常最引以为傲的是经验，我们能快速的反应，我们很熟悉这家酒店，很熟悉这个市场，但是在新的形势下怎么去做，这是我们从业主方或者投资方不断跟管理方去沟通的，希望管理方更多引起注意的。

就别说消费结构下行，其实就是客源结构发生很大的变化，在疫情期间我们还满怀期望，疫情结束了就会爆发式增长，但是在新的经济形势下怎么样做好自己的运营经营，让投资人，让资产持有者收益能得到保值增值，进一步提升，这是我们要考虑的一个问题。

姜娅（主持人）：祝总这个问题，恰好能够回到我一会儿想问唐总的，在问唐总问题之前，我也简单补充几句，我作为第三方观察到的现象。

其实我们今天在探讨酒店行业趋势的时候，我把它放在大的消费背景里面，其实我们应该是庆幸的，实际上酒店，包括酒店相关的旅游产业链，在所有消费品类里面，从去年到今年的表现都是最好的，可以跟大家这样讲，因为我是整个消费都会去看。

今天上午在对话环节里面讲到现在从商品性消费到体验性消费，再有宏观收缩背景之下，居民自身对生活方式的向往，对体验需求的内在释放，其实始终还是存在的。但是对于酒店运营方和管理方确实提出了非常大的挑战。

我记得刚入行的时候写酒店行业报告会画一张图出来，就是中国酒店的结构是非常扁的金字塔结构，也就是在高端酒店里面，因为人群少，相对是比较平衡的，但是越往下低端供给是比较大的。这十几年经过我们酒店人的努力，其实这个结构在不断地升级，哪怕到今天我们再去看中国酒店结构的时候，其实跟海外纺锤型结构，包括他们接待客户实际上是休闲游客占到70%，商旅游客占到30%，这样的结构，其实我们仍然跟他们还是有很大差异的，就是我们对于商旅需求占比在过去是很高的，现在其实它的比例跟海外国际市场去比还是偏高的。

刚刚我们讨论一切的信号，可能是告诉我们，尤其是在阶段性的两三年，在经济结构调整过程当中，可能会更加明显的感受，就是休闲客，家庭客，这一类人群对酒店的重要性在上升，商旅客其实是稳定，相对我们没有办法去掌控的，受宏观经济影响比较大的。对于供给端运营确确实实是提出了一个非常大的课题，其实我本来也想问唐总一个问题，唐总现在负责的板块是锦江高奢轻奢酒店品牌，其实在所有讨论当中，无论是今天上午大家在说行业的情况，还是我们去看现在大的形势，大家都会说价格不行量还行，其实对应着一个词“消费降级”，唐总您做的这些品牌实际上它的战略结构跟思路，放在酒店行业里面去看，它一定是升级的方向，看似是矛盾的，我相信背后一定是有我们应该认识的结构性的逻辑，所以能不能请您从管理方，我们的战略，做这些品牌，做这些品牌矩阵的思路、逻辑去告诉我们说，我们在这样大的结构性环境里面我们为什么要这么去做？什么样的机会在等着我们？

唐鸣：我们现在组成的锦江丽笙酒店结构有三个逻辑重要点，第一个，锦江集团在过去十年一直坚定的把集团做大做强，目前从规模上来说已经做的很大了地已经成为全球第二大，亚洲和中国第一大的酒店管理集团。但是从做强方面来说，我们还有很多欠缺，本身锦江集团从1951年锦江饭店发展起来的，所以最开始几十年锦江是做高端酒店的，随着策略的变化，过去十年主要在做大做规模，做强，强只是在有些服务板块。去年集团定了这个决心，在未来三五年要把高端酒店品牌矩阵做强，所以才产生了目前的锦江丽笙酒店集团这样一个新的组织架构，也是我有幸加入了这个公司成为首席执行官，这是集团大的战略。

第二个，从高奢奢华板块来说是要做强做大，先要做强，这也是为什么五我们考虑把中国的锦江高端酒店板块和我们收购的国际丽笙集团中国区进行合并，我们最后希望是1+1>2的效果，就是把丽笙集团先进国际管理系统工具和他们的理念引入到中国来，同时让丽笙在中国酒店运营模式更加接地气。再加上锦江集团本身了解中国市场，有非常好的传统，运营理念，同时我们有一个特别强的能力，既能做好重要的政务接待，同时又能够做好市场经营，这样可以把一个国际品牌跟民族品牌进行有机的融合，我们希望在保留中国温度的同时，也能把国际化服务水准和管理水准引进到旗下的酒店，希望最后打造的产品和经营的特色是有自己鲜明特点的，这是做强的。

做大呢，我们是把民族品牌和国际品牌矩阵放一起，现在锦江国际酒店管理公司也是完全有国资背景的酒店管理公司，但同时我有两手品牌系列，一手是丽笙全球国际奢华高端酒店品牌，另一手是锦江自己创的民族品牌，包括奢华品牌，也有昆仑和锦江这样传统的民族品牌，这是把民族品牌的精髓跟国际品牌结合在一起，强强联合。再加上把两个重视会员体系，1.9亿的锦江会加上丽笙1400万的丽锦会，加一起成为超过2亿大的会员平台。同时预订系统又有丽笙全球订房平台加上锦江本身的预订平台，所以我们是有双重引擎赋能来保证旗下酒店生意的支撑，这样能够给合作业主有更多的选择，我们品牌系列是顶级奢华到奢华到高端全覆盖，我们有十个品牌，这是我们组建新的组织架构背后的逻辑。

刚才你也提到现在整体是有一级降级消费的，我相信锦江集团在过去几十年的酒店发展过程当中也是起起伏伏，我相信这次降级消费也是整个经济周期其中一个环节，我们更多的愿意看到危机当中的机会，这也是我们现在要把高端奢华酒店拿出来重新把它做强，我们认为反过来是一个时机。

从疫情到现在这几年相对市场弱的时候，我们做了大量酒店资产的改造，锦江集团在上海拥有非常好的资源，最佳的位置，最有特色的历史建筑，也原来酒店的品牌。运用短暂降级消费的期间，把我们好的资产重新进行改造，让他们重新焕发新生，未来几年当市场恢复的时候，我们能有更好的溢价空间和能力，发挥他们真正的价值，这是我们其中一个战略。

刚刚你听到的商旅需求在降低，但旅行社，个人家庭旅游市场在加大，所以我们从去年开始锦江集团主要在打酒旅融合，我们锦江旅游在上海拥有五个旅行社，有非常好的旅游板块资源，尤其是高端酒店板块跟锦江旅游有非常好的结合，打造了很多新的旅游线路，打造酒店套餐的产品，真正把锦江集团多业态模式发挥出来，最近跟锦江会展合作，在全国很多大的会展中心里面落酒店，去年在苏州国际会议中心酒店，1518个房，在苏州相城区，主要是接待苏州的两会，同时也做大量的会议商旅生意。在上海有临港锦江国际酒店，这是临港区会展中心，是顶级科学家大会永久会址，这个周末上海白玉兰电影节在那个酒店落成，这也是发挥集团其他业态资源赋能酒店，我想在降级消费过程当中，怎么样把自己的内功练好，同时把资源整合起来，再做一些资源改造，在经济下行情况下把我们自己准备的更好，等到上升势头的时候，我相信酒店的业绩和利润都会有大大的提高，谢谢。

姜娅（主持人）：谢谢唐总，确实我们在看到一些表面现象的时候是在降级，但是我们在思考底层逻辑的时候，在大的社会环境里面，精神娱乐的内在需求和情绪价值赋能实际上始终存在的，确实在资产运营和管理方来讲，供给和改造可能需要跟着这个结构去走的，所以我相信它确实还不是趋势性的降级，而是结构性的机会，因为我们的消费者变得更加的精明。

我正好有一个问题想请教卢总，咱们首旅集团是吃住行，游购娱综合酒店集团，我们在商业，旅游投资，像北京环球影城我们集团也有介入，其实它是一个非常大的平台型企业。如果我们把酒店运营放在一个大的平台上去看，我们归有什么相对于单纯酒店集团有优势或者有劣势的地方，就是我们在战略发展过程当中，如何利用这个平台？这个平台的赋能，未来在战略选择上有哪些点可以给大家做分享的？

卢长才：因为从酒店资产来讲是两个产业集团，一个是重资产，一个是轻资产，轻资产就是酒管公司（首旅酒店），首旅酒店，作为一家上市公司，它的发展战略，大家也都能看得到，基本上跟唐总说的有类似的地方。

我们的消费一边说降级，实质上整体消费能力其实是提升的，所以这才有了我们原来经济端酒店必须向中高端转型，说得时髦一点是美好生活，实质是大家过的都比原来好了，这块是坚定不移的已经在做，并且纳入到股权激励指标当中来了。第二个是旅游独家和商务出行的比例，现在两块人群在交叉，原来目前偏商务的，其实发现有大量游客是旅游来的，这个时候你的产品能不能结合起来，所以才出现了很多改造。

刚才姜总提到另外一个问题，作为产业集团，尤其是国资背景的，现在从市场上来讲都要做轻，我其实有的时候在很多场合说，如果连国企都做轻了，那最最底层的实体怎么办？某种角度，这一点是有悖论的，当然是跟二三十年房地产发展有关，对我们来讲，我们有大量不动产的资源，目前从发展角度把它作为资管平台在打造，这是适应未来要怎么去做重，因为做重是挣规模的钱，在整体规则下可以效率低一点，但是有规模效应，这个是国央企应该去做的，只是说后续各种工具能不能支撑？长期投资资金能不能进一步加持的问题，对我们来讲，我们已经做了这方面的准备，要做一些资管平台，要把我们底层的酒店类资产怎么能够做大做强。

姜总刚才提到说我们大量的市场当中在抛售，我们看到一些五星级，四星级酒店动不动都是以十亿为单位的，那你没有一个强有力的多元化投资的方式，说白了，任何一家产业集团很难投得起，因为它过于分散，虽然一家酒店20亿谈不上多，但是聚集1万家的时候怎么办？我们跟能源企业不一样，过于分散的时候怎么管，这个可能都会有一定的问题，这应该是我们下一步在探讨怎么来解决这些问题，怎么分类，怎么借助资本市场力量，怎么做好这块业务，我们在做一些准备，当然还有政策上要突破的地方，谢谢。

姜娅（主持人）：谢谢卢总，实际上站在行业外去看这个行业的时候，一直会认为行业下行期是投资的好时机，往往看到行业繁荣的时候，可能投资长远去看不一定有好的回报，但是反而往下走的过程当中会有好的机会。祝总，您作为酒店行业资深投资人，不知道您的心态，您觉得从酒店投资的视角这几年有没有发生什么变化？从技术和策略层面来讲，从酒店投资的角度有没有一些好的经验和新出现的工具，金融市场的支持，这些能够跟大家做一些分享的。

祝敏：因为富力集团是一个民营企业，我们可能跟卢总，唐总的首旅集团和锦江不太一样，他们的酒店资产可能很多是国有资产，可能他们持有这个资产，从投资到持有的需求跟我们不太一样，我们做酒店投资确实是把它作为投资，不是说要去建楼堂会所，我就是把它作为一个投资产品去做，所以从投资角度来讲就要取得回报。

富力集团做第一家酒店广州丽思卡尔顿酒店开始，那个时候可能是看着中国城镇化的进程，我们适当收购一些酒店资产，看中的是地产价值，配套了整个地产的发展，在中国城镇化道路中物业资产是不断增值的，所以我们到现在才会有86家酒店。

现在我们去看酒店投资或者酒店资产管理，大家都会说的投融建管退，可能在以往来说，无论是民企，还是国企，以前做酒店投资，我们都说投酒店，投酒店，其实没有几个人想到退的这一步，但去年因为地产红利不行了，有国企，央企都有把酒店资产放在架子上去卖的时候，我觉得现在是从新的角度去看酒店资产管理，我们要用退的方式，以退的目的去看我们怎么去投，怎么去建，投融建管，我们都要去看，或者已有的资产再投入，按照新的经济形势，新的消费结构进行投入，这些投入的时候，如果我们作为民企来说或者作为酒店投资都会看到，未来这个酒店增值空间在哪里？有一天，我以退为目的，完成整个循环的时候我能做到什么？这是我们更多要考虑的。

在管的时候，现在要更加的深耕细作，没有一个时候像去年或者今年，我们在做酒店买卖，酒店资产交易或者是做Reits，CNBS，ABS，或者以往地产做的酒店融资，没有一个时候像去年和今年，或者未来几年，会用收益法来做这个酒店估值。以往可能更多是用成本法，用重置法，因为地产一直在升，但是现在这个时候更多是看收益法。去年我一直是很不安的，好像我们熟悉的东西都不在了，那我们应该怎么去做？我们怎么样持续投入才能保证投资是有回报，我们的资产是有保值增值，这是我的一些想法或者我们集团的做法。

姜娅（主持人）：刚刚祝总讲的跟唐总他们所说所做的不谋而合，现在无论是资产的价值，还是酒店运营的空间（单体酒店）相对偏趋稳情况之下，精细化管理本身是造成更高效的运营结果，它可能本身反过来赋能资产的增值空间。对于酒店资产行业，未来如果我们总收益回报角度来讲，未必是一个差的时代，恰恰有可能未来五年十年是一个好的时代，我们能够在酒店资产里面去做这样一个选择跟筛选。

刚刚跟三位嘉宾讨论了很久，刘博总一直在听，其实我还想问您一个问题，您也说，咱们母公司是一个非常有经验的酒店资产运营管理平台，而且我们在看很多海外国际酒店集团案例的时候也会发现，他们很多很精明的做法，针对于这一点，您对未来中国酒店行业发展，无论是结构性趋势，还是酒店运营的空间经验等等，您有什么看法或者建议给到大家吗？

刘博：谢谢主持人的这个问题，我曾经做酒店运营，但是最近这些年在做服务商，我也是重度的酒店服务者，我算了一下，今年到现在为止住过的酒店不下于25家，也是在各个酒店集团和各个品牌之间去体验，去看酒店的情况，我们也收到很多酒店业主的咨询来问说，我们要用数据来看一下，这个合同到期要不要跟这个品牌续约，就是明显感觉到，大家对资产管理的话题越来越重视。

今天我们既然是在讨论新的消费结构下的资产运营和管理，那么消费结构大家都达成一致意见在发生变化。说到资产运营，从第三方角度或者从我对酒店业的观察有几点跟大家分享的。

第一点，酒店的业主和酒店的总经理要各司其职，这个在过去这一段时间是稍微有一点混淆的。业主一定是抓大放小的，一定要从资产管理角度上去看收益管理，去看硬件运营的状态，它不需要介于太多酒店的运营，不需要参与每周酒店的分析会，他一定是抓大，业主职责是要把硬件做软，让硬件有温度，不停地焕发新生，这是从资产角度上去做的。

上个月我住了广州的花园酒店，我已经十年没有踏入这个酒店的大门，但是踏入的一瞬间，让我很惊艳，一个40年的老店，它的青春亮丽的呈现，这个资产管理一定是一个典范，它的背后一定是营收结果非常好的。

对于总经理来说，接管了一个项目，在运营着一个上亿，甚至十几亿，二十几亿项目，我们如何向业主来交一个满意的答卷，就是我们要运营好这个酒店，所以我们要配合酒店的业主或者我们要站在总经理之上的一个角度，站在一个上帝视角去看怎么样运营好这个资产，而不光光是follow品牌的标准，品牌标准必然是要follow，但是我们仍然是要为业主负责，向业主负责去抓好这个酒店的运营，没有营收一切的资产管理都是空谈。一年营收能够在1个亿和1.5个亿，这两个不同的资产价值一定是不一样的。

我觉得资产管理不是说要退出了才做资产管理，就像我从18年前开始讲收益管理一样，不是说你的入住率好了才想着做收益管理，不论入住率好还是不好都要去做，资产也是一样，不论是我们要退出，还是长久持有，都是要做这个资产管理。

酒店运营者，我们在座各位，我们的责任很重，特别是现在消费结构情况之下，国际经济大环境不是那么好的情况下，其实我们有很多挑战，当然面临着挑战，机会也非常地多，我们要做好运营，为业主负责，我觉得是各司其职，这是其中一个。

第二点，需求在不断地变化，但好在还是有这个需求，有这个量持续上来，毕竟我们有十几亿的人口，毕竟国门在逐渐的开放，入境客人在逐渐的进来，我们还有很多的机会。对于资产管理和运营者来说，我们就是要时刻关注需求的变化，去适应这个变化。

可能75后到95后的人都在奋力工作在岗位上，75前的人，特别是60后在积极的消费和旅游，在为这个行业做着他们应该有的贡献，95后消费力也非常强。整个需求在发生变化，可能在我们的城市，在我们酒店周边，这些需求变化可能会跟别的地方不一样，我们一定要及时抓住这个需求的变化，用自己的数据或者用外部数据帮助我们去观察到这个变化来做出不同的结果，这就是提升到客户体验的管理。

其实在入住这么多酒店之后，我也是感觉到有些品牌在这方面做的很好，但是有些品牌在这方面是有些疏漏的。原来我们在讨论坪效也好，人房比也好，接下来一定会讨论人效的能力，不是的一味降低人或者控制成本就能把利润做好，而是怎么样提高利润转化率，发挥每个人应该有的价值。如果你多请一个人，可能成本有三十万，但是如果他能够创造五十万，甚至上百万，为什么不增加人？毕竟服务是要靠人，当然有一部分是靠科技来提升的，我觉得注重客户的体验，抓住身边需求的变化，这是接下来一个持久的话题。

第三点，酒店资产数据化，我们在讨论数字化和数字资产化，接下来一段时间这方面是要加强的。

希望我们酒店行业的人，甚至很多领导一生奋斗在酒店一线，为我们这个行业壮大贡献着青春和智慧，我们接下来更多的是要靠数据驱动所有商业的决策，数据先行这是一定的，在数据的基础上或者用数据来体现需求变化的基础上来调整我们的策略，使得我们这个行业更加健康的发展，更加可持续的发展，也能够吸引更多的年轻人加入这个行业，这也是我一直在呼吁的，我们怎么样把这个行业做的有趣，从传统到新潮的改变，只有年轻人喜欢加入这个行业，我们才能够把这个行业做的更好。

姜娅（主持人）：谢谢刘博总，其实我们探讨这个话题是关于酒店运营与资产的管理投资，其实背后我们站在这个时间点，再讨论这个话题的时候真的就是要关注现在大的环境之下的消费结构的变化。从我的观察视角来看，这个变化并不完全在于经济结构调整的变化，实际上是根据中国居民收入水平和GDP水平到达一定以后，我们看海外很多市场都经历过这样一个过程。可喜的是什么？出行、出游、娱乐是所有消费趋势里面不变的方向，当然变化的，对我们来说有挑战的实际上是结构性趋势，需要酒店人在供给端做实践和升级。

时间差不多了，最后请每位嘉宾说一句话，对于酒店行业未来的判断或者对这个行业的祝福。

卢长才：其实我们今天在座绝大部分是酒管的同志们，实质上在酒管过程当中，我们确实有一个缺位，就是酒店资产的管理人，酒店资产管理人和酒管的管理人，共同才能把这个行业做大，才能更好的利用好数据资产，我们如果都是很多的单体，数据资产没有价值，那点儿数据不是数据，就是一点数字而已，我们期待着酒店资产管理人能够尽早的应运而生，助力整个行业的发展。

唐鸣：最近正好去中欧上课，老师有一句话送给大家，老师说“最疯狂的事情就是重复做相同的事情，但却期待不同的效果”。对于酒店发展来讲，我觉得还是要创新，如果我们一直按照酒店过去几十年传统的方式去做，不可能出现不同的效果，让我们大家一起努力创新，我想酒店行业才能更好的发展，谢谢。

刘博：结合我刚才说的，酒店资产管理方和酒店运营方一定是携手共进，抱着同样的目的创造营收和创造利润，才能使我们这个行业健康发展，我也期待着在座各位，虽然经济环境现在不是那么的乐观，但是总有胜出我者，我希望您就是那位胜出者。

祝敏：酒店资产管理“投融建管退”每一个环节，我们都能理性的对待或者负责任的对待，那这个酒店投资标的会更有活力，那整个酒店行业才会更有活力。

姜娅（主持人）：谢谢各位嘉宾的精彩分享，谢谢。

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