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2017CHAT北京,为你透彻解读全生命周期资产管理

创建时间:2017/6/18 10:10:54 浏览次数: 来源:浩华管理顾问公司

2017CHAT北京的第一天,浩华特别联合Starwood Capital推出迭变之资产增值及变现专场,浩华管理顾问公司副董事罗冰清女士为大家带来《全生命周期的酒店资产管理》专题演讲。


酒店不是房地产,是需要运营的资产


罗冰清女士从资产管理的基础概念谈起,指出进行资产管理的主要目标就是达到投资回报的最大化。


她深入浅出地以分子分母作比,为大家诠释了如何从资产角度看待酒店回报率:分母是开发和购买酒店的成本,分子是现金流。中国现在的投资回报率状况在于,酒店前期的规划设计的不合理,造成开发和投资酒店的成本普遍偏高,即分母偏大;对于分子,由于中国酒店行业目前供大于求,需求变革,导致投资收入不高,现金流偏低,造成了等式最不好的状况——分母太大分子太小,投资回报率居于低位,难以提升。

低坪效是中国酒店普遍现象


坪效是最能够体现分子情况的数据,在2015年、2016年酒店的现金流坪效数据稍有提升,但是总体来说每平方米酒店的收益在1700多元,与房地产的其他业态难以媲美,致使很多酒店业主想要将酒店改造为写字楼。导致酒店坪效过低的原因主要来自三个方面,首先便是空间的使用率过低。在前期规划的时候,无法产生收益或产生收益能力很低的面积被融入其中,酒店创收面积的占比低。加之收入低运营成本高,这三大主要原因导致坪效目前处于一个极难提升的状态。

以资产管理角度重新审视酒店生命周期


现金流的提升于酒店而言是一个重大难题,如何从资产管理者的角度来推动这个等式往更优化的方向转变?


着眼分母(成本)部分,在浩华过去与业主沟通过程中发现,业主对于资产管理存在几点误解,第一是许多业主认为酒店在开业后的运营阶段才需要资产管理;第二种甚至认为,酒店是在运营中出了问题才进行资产管理。但资产管理从生命周期的第一个阶段(开发阶段)开始就至关重要,直接关系到分母的大小。前期通过酒店投资成本的控制和开发投资的合理定位与安排,可以尽量地控制分母的大小。然后在分母已经确定的情况下,在酒店开业之后,通过资产维护、运营监督尽量提升现金流,最终的目标是指分母缩小、使分子尽量扩大,直接能够使投资回报率转为提升。


之所以称为全生命周期的资产管理,正是因为控制分母主要控制的是酒店开发和投资阶段,酒店运营直接影响的是分子,最终影响酒店退出的是分子和分母共同作用的结果,由投资回报率决定未来酒店退出的资产价格。在酒店生命周期的不同阶段,酒店资产管理应该思考什么样的关键问题?

酒店投资开发阶段的四项自问


酒店运营阶段的核心关注点


培育期:酒店的试营业到开业第一年,主要目标是开拓市场,内部团队的融合、磨合;

成长期:在应收和用户整体的曲线上,会攀上一个高峰,国内酒店大体出现在第二或者第三个运营年份,此时期应巩固市场定位,提升收益为主;

成熟期:收益位于较高的稳定期,是实现最大的资产价值的时期,这个时期也是资产退出的最佳时期,资产管理者应在此时期监控资产价值,为资产退出寻找最佳时间点。

衰退期:居安思危,在进入衰退期前开始考虑升级改造。


酒店改造:调整分子分母关系的最佳机会


从理性的资产管理的角度说,资产管理者应该认识到改造不仅是改造,而是一个重新投入、重新开发的机会,也是最早的等式中,重新调整分子和分母关系的机会。若从此角度审视改造,就有许多项目需要关注,而不仅是更新设施这么简单。此时应该考虑的关键性因素,第一是分子分母的关系上,一切要以财务结果为最大化,改造的同时也是再投入,重新去审视投资回报率的机会。第二是在改造的时候给予了新的机会去优化空间战略规划,以及未能产生坪效的面积,或者将以前坪效低面积转化成高坪效的面积,通过空间的战略规划提升。第三是对目标客源的分析,改造就是为了要追求、迎合新的市场需求。


酒店退出:不是结束,而是另一个生命周期的开始


资产如果不退出就不叫资产,好的运营也是为了更好的退出,这个观点在资产管理角度非常成熟。对于中国的酒店资产退出来说,目前处于一个非常初级的阶段,很多的酒店处于被动退出状态,并非在市场高点退出,而是在酒店资金无法周转,甚至有一些极端案例是被迫退出。被迫退出是一个糟糕的资产管理时间点,并且资产估值肯定会很低。较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候,主动寻求退出,也有业主配置资产,将酒店打包为资产包重新进行资产配置。


从退出的方式上说,国内有很多成功案例通过产权交易完成,其次也有很多业主寻求海外的解决方案,前往香港、新加坡通过PE酒店退出的打包方案,还有在全部退出有难度的情况下,选择部分退出,引入战略伙伴,稀释部分股权。


最后分享一个生命圈的闭环,从资产管理角度来说,酒店退出不是一个结束,应该是下一个生命周期的开始。在一个成熟的资产管理市场,酒店退出现金回流之后,业主就有能力投资新一轮的酒店投资,这些酒店可能位于他们生命周期的低值,在这个位置高点抛出,就吸纳进低点酒店资产,酒店资产经过自己的再投资,改造开发之后,进入它新一轮升级版的运营生命周期,进入一个新的成长期,最后迎来一个新一轮的退出,这样的一个循环往复的过程,这就是一个全生命周期的概念。


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